In momenti di crisi economica – accentuata anche dalle misure di contenimento del lockdown rese necessarie per arginare la diffusione del coronavirus – molte persone possono trovarsi incapaci di fare fronte ai propri impegni e di rimborsare prestiti e mutui. Ciò può portarli a perdere la casa all’asta, eventualità che non mette nemmeno al sicuro dalle pretese dei creditori sul debito originario ancora da rimborsare.
Non tutti sanno che però è possibile vendere l’immobile prima che arrivi all’asta, in modo da ottenere un guadagno molto più congruo tale da chiudere i debiti e ricominciare una nuova vita.
La vendita in pre asta consiste nella vendita di un immobile prima che finisca all’asta, quando i debiti sono ancora inferiori al valore dell’immobile.
La Pre asta rientra nelle vendite speciali immobiliari e può essere gestita da un consulente immobiliare specializzato, che sovrintende a tutte le fasi di vendita.
Cosa significa pre-asta
Comprare in pre-asta significa acquistare un immobile pignorato prima che venga messo in vendita all’asta, quando il valore della casa è maggiore di quello del debito.
L’acquisto in pre-asta è un’operazione che può essere svolta dopo il pignoramento della casa. Essa permette al venditore di cedere la casa a un prezzo maggiore di quello che potrebbe richiedere dalla vendita all’asta. L’acquirente può ottenere un immobile risparmiando rispetto al prezzo che pagherebbe in normali condizioni di mercato.
Che cos’è la vendita in pre-asta?
La vendita in pre asta è una procedura che consente la vendita di un immobile quando l’importo dei debiti è minore del valore dell’immobile.
Un creditore, per soddisfare il debitore, può vendere l’abitazione prima che l’immobile finisca all’asta. Un acquirente ha il diritto di acquistare un immobile pignorato prima che avvenga l’asta immobiliare.
Come acquistare un immobile prima dell’asta?
Vendere una casa in pre-asta è possibile soltanto se il valore dell’immobile è maggiore di quello del debito, e il proprietario dell’abitazione deve essere disposto a venderla.
Acquisto in pre-asta: quali vantaggi offre
- il creditore può tornare in possesso della somma che gli è dovuta in temi inferiori di quelli che bisogna sopportare con la vendita della casa all’asta
- il debitore può ottenere un ritorno economico maggiore di quello che otterrebbe dalla vendita dell’immobile
- la procedura comporta costi minori di quelli da sopportare con la vendita della casa all’asta
- permette all’acquirente di ottenere un immobile a un prezzo minore di quello che si dovrebbe corrispondere in normali condizioni di mercato, data l’esigenza di alienare il bene
- il debitore non finisce iscritto alla Centrale dei rischi.
Pre-asta: come funziona
Per eseguire l’acquisto di un immobile pre-asta occorre raggiungere un accordo fra le parti in causa: inoltre il debitore deve essere disponibile a procedere alla vendita dell’immobile.
La vendita in pre-asta può avvenire
Condizione fondamentale per la sua validità è che l’operazione assicuri la cancellazione del debito e di qualsiasi altra procedura in corso.
Le principali azioni da compiere per realizzare la compravendita di una casa in pre asta sono:
- verificare il riscontro nel fascicolo R.G.E. del tribunale;
- controllare l’atto di proprietà;
- verificare a livello catastale e di licenze edilizie;
- controllare se sono presenti dei vincoli come delle ipoteche;
- verificare le spese condominiali.
Vendita della casa in pre asta: perché conviene
La vendita della casa in pre-asta conviene al debitore in quanto gli permette di ottenere un guadagno più apprezzabile di quello che presumibilmente otterrebbe dalla vendita in asta.
L’acquisto in pre-asta è una forma di acquisto dell’immobile molto vantaggioso per tutte le parti coinvolte:
- il creditore ottiene tutti i soldi che gli spettano in tempi brevi
- il debitore riesce a vedere la casa a un prezzo superiore di quello che otterrebbe all’asta, chiudendo il debito uscendone “pulito”
- l’acquirente entra in possesso di un immobile a un prezzo molto conveniente, grazie all’urgenza con le quali le parti intendono chiudere la transazione.
Il debitore ha tutto l’interesse a chiudere il debito con il saldo e stralcio, siccome può pagare una somma minore di quella dovuta in origine.
Il pagamento dell’importo deve avvenire in un’unica soluzione (con eventuale accensione del mutuo per l’acquisto della casa).
Si tratta di una procedura senza rischi. Infatti, se per qualche ragione l’accordo non dovesse essere finalizzato, la procedura proseguirà con l’esecuzione forzata, esattamente come prima.
La vendita pre asta si configura come una normale vendita privata su libero mercato e non come una esecuzione forzata, senza comportare quindi segnalazione nella Centrale dei Rischi per il debitore.
Essendo una transazione concordata non implica quegli interventi che si rendono necessari con il pignoramento (es. intervento dell’ufficiale giudiziario, avvisi di sloggio, ricorso alla forza pubblica per sgomberare l’immobile ecc.)
Si tratta di una modalità di acquisto vantaggiosa siccome permette all’acquirente di ottenere un risparmio di qualcosa come il 20/25% sul prezzo di mercato dell’immobile.
Il debitore, dal canto suo, può chiudere rapidamente la propria posizione di insolvenza per tornare a vivere una vita piena e dignitosa.
Con questa procedura si eliminano i costi della procedura di vendita all’asta che altrimenti ricadrebbero sul creditore precedente e sugli esecutati.
La vendita all’asta, inoltre, può anche andare deserta una o più volte, comportando un deprezzamento dell’immobile del 25% per ogni sessione d’asta.
Vendere la casa in pre asta: il saldo e stralcio
La vendita con casa in pre-asta può avvenire attraverso il saldo e stralcio.
Il saldo e stralcio è un’operazione che consente al debitore di chiudere la propria posizione debitoria con il creditore in cambio del pagamento di una somma, minore di quella dovuta in origine.
Il debitore quindi ottiene uno sconto sull’importo dovuto in origine. In cambio del pagamento della somma in tempi brevi e ben definiti, ottiene il diritto di stralciare il proprio debito.
Il debitore così può essere rimosso dalla lista dei cattivi pagatori e ottiene la possibilità di chiedere l’apertura di nuove carte di credito e richiedere l’apertura di nuovi prestiti.
D’altro canto, i creditori possono entrare in possesso di una somma di denaro certa, anche se minore di quella prevista, in cambio del riconoscimento della chiusura del debito.
Si tratta di una procedura extragiudiziale molto apprezzata, siccome permette ai debitori di liberarsi dal debito preesistente e ai creditori di ottenere un ritorno sicuro in tempi contenuti.
Il debitore viene così cancellato dal registro dei cattivi pagatori, e può richiedere nuovi finanziamenti e aprire nuove carte di credito.
I creditori, dal canto loro, possono rientrare in possesso di una somma sicura in tempi molto più ridotti di quelli che comporterebbe la vendita all’asta.
Benché il saldo e stralcio sia una procedura molto conveniente, non per questo deve essere affrontato senza una adeguata preparazione.
Occorre conoscere le disposizioni di Legge in materia, le operazioni da compiere, quali documenti occorre preparare e i soggetti ai quali rivolgersi. La procedura è complessa e rischia di non andare a buon fine senza una adeguata preparazione.
I consulenti immobiliari si occupano di valutare con attenzione la casa per formulare un’offerta appetibile per la chiusura del debito a stralcio, e di gestire la trattativa tra le parti in causa in modo da portare l’accordo a compimento.
Occorrono competenze giuridiche e normative consistenti, oltre alla capacità di mediare per raggiungere un accordo che coinvolga tutte le parti in causa.
I consulenti possiedono l’esperienza e la capacità di negoziazione per chiudere l’accordo con successo, in modo da estinguere il debito e ristabilire la reputazione del debitore.
Bisogna infatti che tutti i creditori coinvolti accettino l’accordo, per evitare che le pretese originarie rimangano ancora valide.
Occorre controllare l’accordo nel caso in questione e appurare la presenza di pendenze presenti e di irregolarità edilizie da saldare.
Come aspirante acquirente, ti seguiamo nella ricerca di immobili vantaggiosi venduti in pre asta, ne stimiamo il valore reale, e ti aiutiamo ad acquistare la casa di tuo interesse con la procedura di saldo e stralcio.
Il consulente immobiliare si occupa di gestire tutte le incombenze necessarie per chiudere la vendita della casa in pre asta come:
- effettuare il riscontro nel fascicolo R.G.E. in Tribunale
- verificare il titolo di proprietà
- controllare la regolarità’ catastale, la conformità di licenza edilizia, e se vi è stato un eventuale condono,
- verificare se il fabbricato è soggetto a vincoli
- controllare l’ammontare degli oneri condominiali ordinari e straordinari
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