Un immobile può essere venduto all’asta quando il suo proprietario non sia riuscito a onorare il rimborso del mutuo (o qualsiasi altro debito). Per rimborsare i creditori, viene emessa un’ordinanza di vendita da parte del giudice. I creditori possono quindi trovare (almeno parziale) soddisfazione dal risultato della vendita all’asta.
Dall’altra parte quindi, chi partecipa all’asta lo fa con l’idea di entrare in possesso di un immobile da abitare, da rivendere o affittare a condizioni convenienti.
Perché una casa viene venduta all’asta?
Una casa può finire venduta all’asta quando un debitore non è più in grado di fare fronte ai propri impegni con i creditori, e quindi questi ultimi si rivalgono sulle sue proprietà. Può accadere anche che le aziende alienino alcuni dei loro beni immobili in caso di fallimento. L’asta viene utilizzata anche dagli enti pubblici per vendere beni immobili, per garantire la massima trasparenza.
Come si decide il prezzo di vendita all’asta?
Il perito nominato dal Giudice stabilisce il prezzo di vendita e lo riporta nella perizia di stima, dopodiché viene riportato sul sito nel quale viene pubblicata l’istanza di vendita, per assicurare la massima trasparenza. Inoltre viene stabilito il rialzo minimo in sede di gara.
Comprare un’immobile all’asta è ancora un investimento conveniente?
Comprare alle aste è conveniente fino a quando permette di acquistare un immobile a un prezzo decisamente ribassato e di rivenderlo al suo valore di mercato.
Si tratta quindi di due condizioni da rispettare allo stesso tempo: la possibilità di entrare in possesso di un immobile a un prezzo molto inferiore a quello di mercato, e la possibilità di rivenderlo a un prezzo maggiorato rispetto all’acquisto, conseguendo un profitto. Se non si riescono a ottenere queste due condizioni, la vantaggiosità dell’affare viene meno.
In genere, comunque, viviamo una condizione di prezzi di acquisto degli immobili convenienti, tra le bolle speculative degli anni precedenti che hanno portato a un deprezzamento degli stessi, e la crisi economica data dal coronavirus che ha contratto la domanda di acquisto di case al posto degli affitti.
Le aste immobiliari sono ottime occasioni per acquistare case a un prezzo inferiore anche del 40% del valore di mercato. Secondo la Legge il giudice può prevedere che a partire dalla 4° asta deserta, il prezzo possa scendere addirittura del 50%!
Acquisto della casa all’asta – Cosa bisogna sapere
Gli acquirenti con una certa esperienza o i consulenti immobiliari, quando guardano alla profittabilità di un investimento all’asta, tengono in considerazione il “worst case scenario”, la peggiore situazione nella quale possono trovarsi a livello di redditività dell’investimento.
Per esempio, un fortissimo sconto per una casa all’asta non significa automaticamente un ottimo margine di profitto.
Tale prezzo ribassato può essere dovuto a problemi che gravano sull’immobile, come la necessità di compiere lavori di ristrutturazione, debiti pendenti con il condominio o con l’Agenzia delle Entrate, inquilini che rifiutano di andarsene, così come contratti opponibili.
Specialmente se un immobile rimane invenduto per più sedute di asta, le possibilità che sia presente qualche problema sopito aumentano considerevolmente.
Per individuare occasioni vantaggiose di vendita all’asta alle quali partecipare, occorre controllare tutte le fonti nelle quali vengono segnalate, come quotidiani cartacei, siti specializzati, siti dei Tribunali, siti del Notariato, il Portale delle Vendite Pubbliche Notarili.
Buona norma consiste nell’analizzare tutte le informazioni presenti nel bando di gara:
- bene posto in vendita
- la data, l’ora e il luogo dell’asta
- il prezzo base di vendita
- le modalità di vendita
- a quanto ammonta il rilancio minimo
- il termine di presentazione delle offerte
oltre alla situazione dell’immobile indicata nella perizia di stima.
Tuttavia, l’acquisto di una casa all’asta è una procedura che presenta complessità alcuni rischi.
Conviene comprare casa all’asta? Cosa bisogna sapere
Le case all’asta vengono segnalate sia su siti specializzati (sito del Notariato, siti dei Tribunali) che su giornali cartacei.
Per evitare di compiere acquisti svantaggiosi all’asta, bisogna leggere con attenzione la perizia ordinata dal tribunale, meglio ancora se da parte di un tecnico o di consulenti immobiliari di fiducia.
Occorre verificare con attenzione l’avviso di vendita con tutti i relativi dettagli (data, ora, luogo dell’asta, prezzo base, modalità di vendita) per essere certi di non trascurare dettagli importanti.
Non bisogna trascurare nemmeno di studiare a fondo la documentazione della qualità dello stabile per comprenderne appieno le caratteristiche e individuare eventuali problemi che devono essere sanati. Il fatto che la casa sia oggetto di abusi edilizi o ipoteche non evidenti non annulla l’aggiudicazione dell’asta, ma andrà a contrarre il valore dell’immobile acquistato.
Dobbiamo anche valutare le caratteristiche della casa di persona per assicurarci che abbia le caratteristiche che abbiamo immaginato.
Possiamo chiedere al custode di fare una visita con una semplice domanda on line sul sito del ministero, per valutarne direttamente le caratteristiche e il contesto ambientale, appurare se sono presenti situazioni pregiudizievoli.
Per acquistare all’asta bisogna disporre in tempi rapidi di tutta la cifra necessaria all’acquisto (in genere tra i 60 e i 120 gg dalla aggiudicazione). Bisogna quindi valutare il costo delle proprie fonti di finanziamento per appurare quale sia il margine effettivo dell’operazione di compravendita: le banche finanziano fino all’80% del valore di perizia, e bisogna considerare anche gli interessi del mutuo nel conteggio complessivo dei costi.
Dal punto di vista delle possibilità di guadagno, occorre poter valutare nell’ottica di lungo periodo le prospettive che un immobile offre, in relazione al quartiere e alla città nei quali si trova. C’è il rischio di una svalutazione oppure l’eventualità di un aumento di valore? Per questo bisogna tenere conto di tutti i fattori che possono incidere sulle attrattive di un territorio, come la presenza di centri commerciali, di servizi di trasporto, di crescita degli impieghi lavorativi.
Dal punto di vista della continuità degli introiti, bisogna tenere conto del genere di persone alle quali si conta di affittare l’appartamento: se siamo in una città universitaria e si punta agli studenti, bisogna considerare che nei mesi estivi le università sono chiuse e potremmo avere difficoltà a trovare nuovi affittuari.
Le aste giudiziarie sono sempre accompagnate da un certo grado di rischi, ma tali incognite aumentano al ridursi delle informazioni a disposizione e delle competenze che si posseggono in fatto di aste. Per questa ragione occorre avvalersi di consulenti immobiliari di fiducia, come quelli di Solutions Immobiliare, che ti aiutano a valutare i pro e i contro degli investimenti all’asta che ti interessa effettuare.