Anche se non segui assiduamente le dinamiche del mercato immobiliare, probabilmente sei consapevole del continuo abbassamento che ha vissuto il valore degli immobili negli ultimi anni (in certe città si parla anche del 30%).
Si tratta di una condizione che rende vantaggioso acquistare immobili come investimento, ma a patto di sapere considerare tutti quegli aspetti che possono incidere sulla redditività di tali operazioni.
Comprare casa alle aste: perché conviene
Gli immobili sono visti non più come un bene dal valore stabile e duraturo, quanto un investimento che, se attuato nel giusto periodo, può condurre successivamente a un vantaggio economico non indifferente.
Se vivi in affitto, comprare una casa all’asta significa risparmiare enormemente. La rata del mutuo infatti è sempre più bassa rispetto all’ammontare dell’affitto.
Comprare una casa all’asta è vantaggioso siccome l’immobile viene venduto a un prezzo molto inferiore del suo valore effettivo. Anche solo acquistare un immobile del valore di 250.000 euro con il 10% di sconto significa risparmiare 25.000 euro, di certo un importo non indifferente.
Acquistare una casa all’asta è vantaggioso soltanto per chi esegue una valutazione di tutti gli aspetti che concernono l’immobile.
Il prezzo di un appartamento non si riduce a quello di vendita, ma occorre considerare anche altri elementi come:
- la posizione geografica, la vicinanza a luoghi di richiamo, la presenza di servizi pubblici apprezzabili
- lo stato di conservazione dell’immobile
- la presenza di imposte o tasse pregresse non saldate
i quali tutti insieme concorrono nel definire il valore complessivo della abitazione.
Acquistare casa all’asta è una occasione conveniente, a patto di saper valutare tutti i costi – evidenti o nascosti – che l’affare comporta: ciò richiede una conoscenza non indifferente del mercato immobiliare.
Tieni presente che l’immobile viene venduto dal tribunale allo stato di diritto e di fatto in cui si trova: perciò eventuali mancanze o incombenze scoperte successivamente sono a carico del nuovo proprietario.
Al momento di partecipare a un’asta bisogna tenere conto di tutte le condizioni come:
- il giorno, il luogo e l’ora dell’asta
- il prezzo di partenza
- la misura del rilancio minimo
- il termine entro cui presentare l’offerta
- le modalità di vendita (con o senza incanto)
Se vuoi assicurarti che la tua proposta venga presa in considerazione devi assicurarti di non offrire in busta chiusa un prezzo inferiore del 25% della base d’asta (come previsto dalla modalità di offerta in vendita senza incanto, la quasi totalità delle aste odierne).
Comprare casa alle aste immobiliari – Perché serve una consulenza
Un prezzo basso di una casa all’asta può rivelarsi non un buon affare, ma l’esatto contrario. Se un immobile non viene venduto all’asta si tende a ridurre ulteriormente il prezzo nelle sedute d’asta per renderlo più appetibile. A un occhio esperto questo deprezzamento può celare qualche fattore che ne rende molto sconveniente l’affitto (es. cattiva conservazione dell’immobile, necessità di effettuare lavori di ristrutturazione, tasse non evase).
Quando si acquista un immobile all’asta bisogna tenere conto di tutti quei costi in aggiunta al prezzo di acquisto che possono essere presenti come:
- costi di asta
- tasse, debiti e imposte preesistenti (chi compra una casa all’asta infatti è chiamato a pagare per l’intero l’eventuale debito condominiale preesistente.)
- arretrati condominiali
- necessità di eseguire lavori di ristrutturazione
- presenza di eventuali abusi edilizi non sanati (il tribunale infatti può vendere difformi o abusivi lasciando l’incombenza di sanarle al compratore)
Forse non ci hai mai pensato, ma la casa può essere abitata da persone CON diritto ad abitarla: in tal caso ti ritroveresti a pagare la rata del mutuo e dell’affitto e l’affare ti si ritorcerebbe contro.
Per questa ragione puoi verificare che nell’avviso di vendita sia presente la liberazione dell’immobile conseguente alla aggiudicazione oppure con la firma del decreto di trasferimento. Se l’occupante non autorizzato non accetta di abbandonare l’immobile, interviene la forza pubblica per sgombrarlo: in questa circostanza – oltre ad iniziare una causa per sfratto – devi sopportarne i costi e i tempi previsti.
Se intendi acquistare una casa all’asta per rivenderla, e sbagli i conti sul tuo reale guadagno, per rientrare nella perdita o nel minore profitto dovrai attendere condizioni del mercato vantaggiose, con conseguente dilungarsi dei tempi da sopportare.
Conviene quindi chiedere al custode di fare una visita dello stabile per verificarne le condizioni, tramite apposita domanda online sul sito del ministero oppure rivolgendosi al professionista delegato per la custodia.
Nel caso che il compratore sottoscriva un mutuo per acquistare l’immobile, tieni presente che la banca intende verificare l’immobile nel suo complesso per appurare se esso possa rivelarsi una sufficiente garanzia nel caso che debba rivalersi su di esso come garanzia per insoluti. Pertanto, immobili che all’acquisto presentano anomalie, difformità, sicuramente saranno visti come meno validi per fornire le garanzie richieste.
Anche l’asta stessa costituisce una incognita: non basta sborsare l’importo concordato per diventare proprietari della casa, bisogna presentare la domanda e la documentazione richiesta secondo le regole. Finire esclusi dall’asta significa perdere tutto il tempo impiegato nell’individuazione dell’occasione e nel partecipare, oltre nel perdere la proprietà dell’ambito immobile.
Non bisogna quindi limitarsi a leggere l’avviso di asta e la perizia ma, come indicano molti tribunali, svolgere “tutti i controlli di rito” previsti per mettersi al sicuro da brutte sorprese.
Se non vuoi rischiare di bruciarti, hai bisogno di consulenti esperti che sappiano guidarti nella valutazione degli immobili e nella preparazione della documentazione di gara.
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