Il compromesso è un documento con valore giuridico che svolge un ruolo cruciale nel processo di compravendita. Questo perché delinea i termini e le condizioni su cui le parti intendono basare l’accordo finale.
Ma come funziona esattamente? In questo articolo, esploreremo in dettaglio il significato, le caratteristiche e le implicazioni del compromesso casa tra privati.
Compromesso: che cosa è il preliminare di compravendita?
Il preliminare di compravendita, comunemente noto come compromesso, è un accordo scritto tra acquirente e venditore di un immobile che precede la conclusione definitiva della transazione. In questo documento vengono definiti i termini e le condizioni dell’acquisto, inclusi il prezzo, le modalità di pagamento, le eventuali clausole aggiuntive e la tempistica del pagamento. Il compromesso vincola entrambe le parti all’accordo preliminare e, di solito, comporta il versamento di un acconto da parte dell’acquirente a titolo di conferma dell’impegno all’acquisto. Questo passo è fondamentale nel processo di compravendita immobiliare poiché fornisce una base legale per l’accordo finale e protegge gli interessi di entrambe le parti durante il periodo che precede il completamento dell’operazione.
Che valore ha un preliminare di vendita?
Con la firma del preliminare di compravendita, venditore e acquirente si impegnano legalmente a finalizzare un contratto definitivo per la vendita di un immobile, dove avviene il trasferimento di proprietà.
Va specificato che il preliminare stesso non trasferisce la proprietà. Si tratta di un accordo che impegna entrambe le parti ad adempiere al contratto di vendita definitivo. È come una promessa ufficiale di acquistare e vendere, ma la proprietà effettiva dell’immobile non cambia fino alla conclusione del contratto definitivo.
Quando un preliminare è valido?
Il preliminare di vendita deve essere redatto in forma scritta e registrato entro 20 giorni presso l’Agenzia delle Entrate, altrimenti è nullo. Per beni immobili in costruzione, serve un atto pubblico o scrittura privata autenticata. Per essere ritenuto valido deve contenere:
- Generalità delle parti: devono essere indicate le informazioni identificative delle parti coinvolte, compresi nome, cognome, residenza e/o domicilio.
- Individuazione precisa del bene immobile: va inserita una descrizione dettagliata del bene immobile in oggetto, con dati catastali, indirizzo e ogni informazione necessaria per identificarlo in modo univoco.
- Volontà di concludere un contratto definitivo e accordi: deve essere espressa l’intenzione delle parti di procedere con la stipula, stabilendo gli accordi preliminari e le condizioni principali della transazione.
- Prezzo, caparra e condizioni di vendita: deve essere specificato il prezzo pattutito per l’acquisto del mobile, le modalità di pagamento e l’importo dell’eventuale caparra. Vanno indicate eventuali condizioni particolari di vendita.
- Consegna e immissione in possesso dell’immobile: il compromesso stabilisce la data e le modalità di consegna dell’immobile.
- Clausola per risolvere dispute: è consigliabile, nonostante non sia obbligatoria, inserire una clausola relativa alla modalità di risoluzione di eventuali controversie tra le parti.
- Richiamo alle norme del codice civile per punti non specificati.
- Data e firma delle parti: in conclusione il documento viene datato e firmato da entrambe le parti per confermarne l’accettazione e la validità giuridica.
Le clausole accessorie
Oltre agli elementi essenziali, il preliminare può includere clausole accessorie che non sono obbligatorie ma possono influenzare la validità del contratto. In linea generale, le clausole in questione aiutano a risolvere dispute e forniscono protezioni aggiuntive. Le più comuni sono:
- Termine per la stipula del contratto definitivo: indica la data entro cui firmare il contratto finale, limitando il tempo di impegno delle parti.
- Caparra: il venditore può richiedere una somma di denaro al promissario acquirente come conferma dell’impegno preso, chiamata caparra confirmatoria.
- Clausola penale: stabilisce una somma da pagare in caso di inadempimento totale o parziale di una delle parti, come risarcimento del danno, escludendo ulteriori richieste di risarcimento salvo diversa previsione.
Quanti soldi si danno al preliminare?
Durante il compromesso casa, si versa dal 10 al 20% del costo della casa come anticipo. Questo può essere aggiunto alla caparra o considerato come parte del prezzo.
Nel caso di un compromesso casa tra privati, pagherai una tassa iniziale dello 0,5% della caparra, più una tassa fissa di 200 euro e altre spese di registrazione.
Che costi si recuperano dal preliminare di acquisto?
Dopo aver firmato il compromesso e versato la caparra confirmatoria, entrambe le parti sono tenute a rispettare i termini e le condizioni dell’accordo. Tuttavia, possono verificarsi situazioni in cui una delle parti non adempie ai propri obblighi o l‘immobile diventa indisponibile per un imprevisto come il deterioramento. In tali casi, è possibile tentare di recuperare i soldi versati prima di coinvolgere un avvocato. Se questo tentativo informale non ha successo, si può ricorrere all’assistenza legale per adottare misure come l‘invio di una lettera di messa in mora o intraprendere azioni legali per ottenere un ordine del giudice che permetta il recupero forzato dei fondi. Questo potrebbe comportare il pignoramento dei beni del debitore, come conti bancari o proprietà, con l’aiuto dell’avvocato che condurrà indagini preliminari per determinare il miglior approccio.