La destinazione d’uso di un immobile indica l’utilizzo previsto della proprietà, come residenziale o commerciale, mentre la categoria catastale è una classificazione amministrativa utilizzata per scopi fiscali. Per ottenere queste informazioni, è possibile consultare la visura catastale. Entriamo più nel dettaglio.
Cosa si intende per destinazione d’uso di un immobile?
La destinazione d’uso di un immobile è una classificazione che specifica la sua funzione e le attività consentite. Questo concetto ha un valore giuridico fondamentale e il mancato rispetto della destinazione d’uso può comportare conseguenze legali significative, inclusa l’applicazione di sanzioni. È importante rispettare rigorosamente questa designazione per evitare potenziali illeciti e le relative implicazioni legali.
Quali sono le categorie?
Le categorie stabilite per la destinazione d’uso di un immobile sono le seguenti:
- Residenziale: comprende abitazioni di vario tipo, l’importante è che siano destinate ad uso abitativo.
- Industriale e artigianale: riguarda edifici utilizzati per la produzione e la trasformazione di beni o materiali, con eventuali spazi dedicati alla commercializzazione dei prodotti.
- Commerciale al dettaglio: include immobili destinati alla vendita al dettaglio, che vanno da piccoli negozi a grandi strutture di distribuzione, e luoghi per la somministrazione di alimenti e bevande.
- Turistico ricettiva: comprende strutture destinate all’accoglienza di persone, come alberghi, ostelli, campeggi, ma anche case vacanze e bed & breakfast.
- Direzionale di servizio: si riferisce agli edifici utilizzati come sedi direzionali e uffici per l’amministrazione di enti e società commerciali.
- Commerciale: questa categoria include capannoni industriali e artigianali con spazi destinati al deposito merci.
Come si fa a sapere la destinazione d’uso di un immobile?
Per ottenere informazioni sulla destinazione d’uso di un immobile, esistono diverse modalità.
- Una possibilità è richiedere il certificato di agibilità, che fornisce dettagli sulle diverse finalità dell’immobile.
- In alternativa, è possibile ottenere una visura catastale storica degli ultimi 20 anni dell’edificio, per verificare la continuità dei trasferimenti e comprendere la destinazione d’uso nel corso del tempo.
Come fare il cambio di destinazione d’uso?
Il processo per cambiare la destinazione d’uso di un immobile può variare a seconda se tale cambiamento richiede lavori o modifiche strutturali all’interno dell’edificio. In alcuni casi, il cambio di destinazione può essere più semplice e veloce se non comporta modifiche sostanziali, mentre in altri potrebbe essere necessario seguire procedure più complesse e onerose, soprattutto se richiede interventi edilizi rilevanti.
Quanto costa un cambio di destinazione d’uso al catasto?
Le diverse voci di spesa da considerare nel cambiare l’uso di un immobile includono:
- Interventi edilizi: questi interventi sono spesso necessari per conformarsi ai requisiti normativi, come la messa a norma degli impianti, l’installazione di finestre o l’ampliamento dei vani. I costi possono variare notevolmente a seconda della natura e dell’estensione dei lavori.
- Onorari dei professionisti: questi costi dipendono dalle necessità specifiche del progetto e possono includere aspetti di urbanistica, catastale, energetica e impiantistica. La direzione lavori e il coordinamento della sicurezza sul cantiere possono comportare ulteriori spese.
Oneri di urbanizzazione e parcheggi: gli oneri in questione comprendono i costi per adeguarsi alle normative urbanistiche, come la realizzazione di parcheggi aggiuntivi. Variano da comune a comune e possono essere circa 1.000 € ogni 10 mq.
Quando si può fare il cambio?
Il cambio di destinazione è sempre concesso, tranne nelle seguenti condizioni.
- Se il regolamento condominiale vieta il cambio, la validità di questo divieto dipende dal modo in cui è stato approvato il regolamento stesso. Se il regolamento è stato approvato con l’unanimità dei condomini, allora il divieto è valido. Tuttavia, se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (come maggioranza assoluta, relativa o qualificata), allora non può contenere restrizioni all’uso dei singoli locali, compreso il divieto di cambio.
- Se l’immobile non possiede le caratteristiche intrinseche obbligatorie per Legge, ciò potrebbe significare che non rispetta determinate prescrizioni igienico-sanitarie, a seconda della sua destinazione d’uso. Ad esempio, a seconda del tipo di attività svolta nell’immobile, potrebbero essere richieste specifiche misure igieniche e sanitarie per garantire la sicurezza e la salute degli occupanti o degli utenti.
- Se lo strumento urbanistico comunale indica che sull’immobile non è possibile realizzare il cambio di destinazione d’uso, significa che il Piano Regolatore Generale (PRG) o il Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico del Comune stabiliscono dei vincoli specifici che limitano le modifiche alla destinazione d’uso dell’immobile. Questi vincoli possono essere legati a considerazioni urbanistiche, ambientali o di altro genere.
Per comprendere appieno quali sono i vincoli e gli interventi edilizi consentiti sull’immobile, sarebbe necessario recarsi all’ufficio tecnico del Comune e consultare le mappe e la documentazione urbanistica relative alla zona in cui si trova l’immobile. Attraverso questa consultazione, sarebbe possibile ottenere informazioni dettagliate sui vincoli urbanistici, sulle eventuali zone di tutela o vincoli paesaggistici e sulle possibilità di intervento consentite dall’ordinamento urbanistico locale.