Donazione immobiliare: come funziona?

La donazione immobiliare rappresenta un  atto legale attraverso il quale un individuo, noto come donatore, cede la proprietà di un immobile a un’altra persona, denominata beneficiario o donatario, senza richiedere alcun pagamento in cambio. Tuttavia, è fondamentale comprendere il funzionamento di questo processo e valutare attentamente i potenziali rischi associati a tale trasferimento di proprietà.

Come funziona la donazione di un immobile?

Questo atto richiede una documentazione formale attraverso un atto notarile, che deve includere dettagli come la descrizione precisa dell’immobile, l’identificazione delle parti coinvolte (donatore e donatario), la stima del valore del bene e eventuali oneri a carico del donatario.

Nella pratica, la donazione immobiliare è principalmente impiegata all’interno di contesti familiari, come tra genitori e figli, dove la motivazione spesso risiede nel desiderio di supportare i propri cari o di trasmettere un patrimonio.

Quanto si spende per una donazione di un immobile?

 La donazione immobiliare comporta una serie di costi e imposte da considerare attentamente. Prima tra tutte, l’imposta di donazione, la cui aliquota varia in base al grado di parentela tra donatore e donatario e può essere influenzata da agevolazioni fiscali per la prima casa. Inoltre, ci sono imposte ipotecarie e catastali da pagare, che dipendono dal valore dell’immobile.

Donare la prima casa

La donazione immobiliare della prima casa presenta delle specifiche agevolazioni fiscali. In particolare, per quanto riguarda le imposte ipotecarie e catastali, queste sono fisse e ammontano a 200,00 euro se l’immobile in questione costituisce la prima casa del destinatario della donazione.

Inoltre, per le donazioni di beni mobili, si applicano gli stessi criteri previsti per gli immobili. 

Quanto costa fare una donazione di un immobile dal notaio?

L‘intervento di un notaio è essenziale per formalizzare l’atto di donazione e garantire la sua validità legale. I costi associati all’atto di donazione includono l’imposta di bollo, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Più precisamente:

• Imposta di registro: 200 euro;
• Imposta ipotecaria: pari al 2% del valore catastale;
• Imposta catastale: pari all’1% del valore catastale;
• Imposta di bollo: 230 euro;
• Tassa di donazione: normalmente al 4% del valore catastale, ma in donazioni tra familiari si applica solo sull’importo che supera 1 milione.

Perché notaio sconsiglia la donazione di casa?

I notai spesso scoraggiano la pratica delle donazioni poiché queste possono essere contestate sia dagli eredi tramite l’azione di riduzione, sia dai creditori attraverso l’azione revocatoria. Quest’ultima è una procedura legale mediante la quale un creditore può contestare e invalidare specifici atti giuridici compiuti dal debitore che potrebbero pregiudicare i diritti dei creditori stessi. Questi rischi legali rendono le donazioni immobiliari una scelta potenzialmente problematica e suscettibile di controversie.

Inoltre, le implicazioni fiscali, come le tasse sul trasferimento di proprietà e le imposte sul dono, potrebbero aumentare il carico finanziario per entrambe le parti coinvolte.

Quali sono i rischi di una donazione?

In base a quanto detto è dunque essenziale comprendere i rischi prima di procedere con questo atto. Tra i principali rischi da considerare vi sono:

• Implicazioni fiscali: potrebbero essere applicate imposte sul trasferimento di proprietà e, in alcuni casi, potrebbero essere dovute imposte sul dono. Il valore dell’immobile donato può influenzare l’importo di tali imposte, rendendo importante una valutazione accurata del bene.
• Controversie legate alla documentazione: se l’atto di donazione non è adeguatamente documentato o se vi sono ambiguità nelle condizioni stabilite, potrebbero sorgere dispute legali tra il donatore e il donatario, o addirittura con terze parti. Un atto di donazione chiaro e completo è essenziale per evitare litigi e controversie future.
• Conflitti tra eredi: nel caso in cui il donatore scelga di donare un immobile a un beneficiario specifico anziché lasciarlo come parte della successione, potrebbero sorgere conflitti tra gli eredi riguardo alla distribuzione del patrimonio. Questo potrebbe creare tensioni familiari e complicare la gestione della successione, specialmente se alcuni eredi si sentono svantaggiati rispetto ad altri.
• Difficoltà di rivendita: dopo aver donato un immobile, il donatario potrebbe trovarsi di fronte a difficoltà nel rivendere il bene, specialmente se il mercato immobiliare è instabile o se l’immobile ha caratteristiche particolari che lo rendono di difficile collocazione sul mercato. Questa difficoltà potrebbe comportare un’ulteriore complessità nel realizzare un ritorno sull’investimento, mettendo a rischio la redditività della donazione.

Vendere una casa donata: si può fare?

Il principio del diritto di disposizione si applica pienamente al titolare di un bene, che sia mobile o immobile, incluso nel caso dei beni ottenuti tramite donazione. Questo significa che il beneficiario di una casa donata ha il diritto di venderla a suo piacimento. 

Tuttavia, è importante considerare che se la casa donata è la residenza principale del beneficiario e sono state applicate agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa, una vendita entro cinque anni dalla data del contratto notarile comporterà la perdita di tali agevolazioni. Questa è una considerazione fondamentale da tenere presente quando si prendono decisioni riguardanti la disposizione di una casa ricevuta in dono.

In alternativa, è possibile procedere con la vendita immediata di una casa donata, anche nel caso in cui il donante sia ancora in vita. Tuttavia, è prudente adottare adeguate precauzioni. La vendita di un immobile donato è già un’operazione complessa di per sé, ma se viene effettuata mentre il donante è ancora in vita, è necessario affrontare ulteriori aspetti legati agli aspetti fiscali e successori che potrebbero emergere al momento del decesso del donante. 

Pertanto, è consigliabile consultare professionisti legali e fiscali per garantire che la vendita avvenga nel rispetto delle normative e per valutare eventuali implicazioni future.