Se stai valutando l’acquisto di un immobile di lusso, è essenziale prima informarsi rispetto ai vincoli, alla tassazione e alle eventuali agevolazioni per i proprietari di questa specifica tipologia di proprietà.
In questo articolo risponderemo alle questioni fondamentali sull’argomento.
Quando un immobile è considerato di lusso?
Un immobile è classificato come di lusso quando possiede determinate caratteristiche stabilite dal DM 2 agosto 1969 e dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR).
Il principale criterio è la superficie utile complessiva, che deve superare i 240 mq (escludendo cantine, soffitte, balconi e box auto). Tuttavia, anche altri elementi possono contribuire a questa classificazione, come la presenza di piscine di almeno 80 mq, campi da tennis di almeno 650 mq, giardini superiori a 1.000 mq, finiture di pregio o soffitti decorati con affreschi e stucchi.
Un altro fattore determinante è la categoria catastale: gli immobili classificati come A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici) rientrano automaticamente tra quelli di lusso.
Questa distinzione non è solo formale, ma ha conseguenze fiscali rilevanti: un immobile considerato di lusso non può usufruire delle agevolazioni per la prima casa, come l’IVA o l’imposta di registro ridotta e l’esenzione IMU sulla prima abitazione.
Pertanto, prima di acquistare un immobile di alto valore, è essenziale verificare questi aspetti per evitare sorprese dal punto di vista fiscale.
Quali sono le categorie catastali?
In Italia, la distinzione tra gli immobili comuni e quelli residenziali di lusso avviene mediante le cosiddette categorie catastali, disposte dall’Agenzia delle Entrate. Di seguito descriviamo le principali categorie catastali previste:
- Categoria A: comprende l’insieme degli immobili ad uso abitativo, a sua volta suddiviso in sotto-categorie.
- A/1 per le abitazioni ad uso signorile
- A/2 comprendente le abitazioni di tipo civile
- A/3 in riferimento alle abitazioni di tipo economico
- A/4 per le residenze popolari
- A/5 categoria destinata agli alloggi ultra popolari
- A/6 comprendente gli immobili di tipo rurale
- A/7 per le abitazioni in villini
- A/8 categoria destinata alle ville prestigiose
- A/9 per le abitazioni come castelli, palazzi storici o artistici
- A/10 per gli uffici e studi privati
- A/11 categoria che si riferisce agli alloggi tipici dei luoghi
- Categoria B: comprendente gli immobili destinati a usi collettivi, come ad esempio le strutture scolastiche o ospedaliere.
- Categorie C e D: si riferiscono agli immobili destinati ad usi commerciali e/o industriali.
Gli immobili appartenenti alle categorie A/8 e A/9 sono generalmente considerati di lusso: vediamo insieme cosa comporta per il proprietario questa distinzione catastale.
Immobile di lusso come prima casa: è possibile?
Per avere diritto alle agevolazioni “prima casa” a seguito dell’acquisto di un immobile ad uso abitativo, è essenziale rientrare in specifiche categorie catastali. Non tutte le categorie, infatti, permettono di accedere ai comuni sgravi fiscali. Per le abitazioni considerate di lusso, quindi rientranti nelle categorie A/8 e A/9, e per la categoria degli immobili signorili A/1, non sono previste agevolazioni sulla “prima casa”.
Per le categorie sopra citate, pertanto, non è possibile ottenere una riduzione dell’imposta di registro (che tendenzialmente viene agevolata dal 9% al 2%), né tantomeno l’esenzione dall’IMU.
Come capire se un immobile è un buon investimento?
Acquistare un immobile di lusso, seppur non dia accesso a specifiche agevolazioni fiscali, può rappresentare una scelta determinante in ottica di investimento a lungo termine. Le abitazioni lussuose, infatti, tendono a conservare il loro valore nel tempo e, in alcuni casi, la proprietà accrescere il proprio valore patrimoniale nel corso degli anni.
Ciononostante, è opportuno ricordare che i costi di manutenzione, ristrutturazione e conservazione sono considerevolmente più elevati, in particolar modo per le proprietà storiche o artistiche.
Quali tasse devo pagare per un immobile di lusso?
Per le proprietà considerate di lusso, quindi rientranti nelle categorie A/8 e A/9, la tassazione risulta più elevata rispetto ad altre categorie catastali. Il regime fiscale per gli immobili di lusso prevede:
- Imposta di registro pari al 9% del valore catastale.
- IVA al 22% nel caso in cui l’immobile venga ceduto da un’impresa.
- IMU, Imposta Municipale Unica, stabilito dal Comune di riferimento in cui è situato l’immobile. La tassazione può subire variazioni ulteriori in base alla rendita catastale della proprietà.
- TASI e Tari, che corrispondono alle tasse per i servizi comunali, nello specifico la Tassa sui Servizi Indivisibili e la Tassa sui Rifiuti.
Posso ottenere un canone concordato per un immobile di lusso?
Gli immobili di lusso hanno un accesso molto limitato al contratto di locazione a canone concordato. L’ammontare della rata d’affitto a canone concordato è stabilito da un accordo locale, mediante tabelle specifiche per la località di riferimento. Questa tipologia di contratto dà generalmente accesso ad agevolazioni fiscali e vantaggi di locazione sul mercato.
Tuttavia, la legislazione non permette a tutti gli immobili di lusso di avere accesso a questa opportunità contrattuale. Ciò dipende fortemente dal valore catastale di tali abitazioni, che quindi sono destinate ad contratti d’affitto tradizionali, liberamente pattuite tra le parti coinvolte.
Conclusione
La decisione di acquistare un immobile di lusso può rappresentare una forma di investimento considerevole in ottica di lungo termine, ma è importante considerare al contempo gli svantaggi derivanti.
Tale scelta, infatti, non dà accesso ad agevolazioni fiscali come il canone concordato, riconosciuto invece alle abitazioni comuni, né ai diritti di tassazione per la “prima casa”. Riteniamo pertanto fondamentale fare una valutazione accurata dei costi di manutenzione e della tassazione a cui si incorrerà. Ti consigliamo di affidarti ad un professionista del settore per una consulenza ad hoc sul tuo specifico caso immobiliare, per compiere una scelta consapevole e senza farti ingannare dal mero entusiasmo derivante dall’acquisto.