Ci sono diverse tipologie di procedure, principalmente gli immobili che trovano in asta provengono da Esecuzioni o Fallimenti, la motivazione è quasi sempre la stessa, mancati pagamenti derivanti da obbligazioni contrattuali.
Per recuperare i crediti, il creditore attraverso la procedura di pignoramento immobiliare, attiva il processo di espropriazione immobiliare esecuzione forzata, come tale ha lo scopo di assicurare un risultato equivalente a quello cui si perverrebbe in caso di adempimento spontaneo dell’obbligato, sottraendo coattivamente beni compresi nel patrimonio debitorio e trasformandoli, sempre coattivamente, in denaro da destinare alla soddisfazione dei creditori.
Acquistare una casa messa all’asta può risultare un’idea molto vantaggiosa e portarti a un risparmio del 30% circa del valore di mercato, grazie anche all’eliminazione delle spese notarili e della percentuale da riconoscere all’agenzia immobiliare per l’intermediazione.
Tuttavia non tutti partecipano a questa tipologia di vendita perché non ne sono a conoscenza oppure per paura di affrontare rischi sconosciuti. In effetti non si tratta di operazioni da affrontare a cuor leggero.
Bisogna tenere conto di molti aspetti importanti che possono incidere sensibilmente sul margine di profitto che si può conseguire da queste operazioni.
Case all’asta: perché costano così poco
Una credenza comune sulle case all’asta consiste nel fatto che gli immobili in vendita costano molto poco, rispetto ai prezzi comuni di mercato.
In realtà, gli immobili vengono messi in vendita all’asta ad un prezzo più basso rispetto all’attuale valore di mercato. Nell’ordinanza di vendita emessa dal giudice viene specificato anche il rialzo minimo richiesto in sede di gara. La base d’asta viene fissata a partire dal valore riportato nella perizia di stima dell’immobile. Il giudice definisce i possibili ribassi per i successivi esperimenti, qualora questi vadano deserti (nessun offerente/partecipante).
Quando un immobile rimane invenduto in una asta, oppure non ci sono aggiudicatari, viene riproposto un nuovo esperimento d’asta ad un prezzo che scende fino al 25% rispetto all’esperimento precedente.
La gran parte delle aste si svolge secondo la modalità della “vendita senza incanto”. La vendita senza incanto è quella più diffusa, e prevede che gli interessati a partecipare presentino la propria offerta in busta chiusa, che non sarà ritenuta valida qualora risulti inferiore al prezzo base di oltre un quarto. , questa tipologia di offerta non vale per le aste fallimentari.
Devi sapere che gli immobili vengono venduti in aste con la modalità “visto piaciuto”, le regole a tutela del compratore sono diverse da quelle che si applicano alle vendite ordinarie, tramite un atto di compravendita dove il notaio esegue per conto dell’acquirente tutti i controlli del caso. Per valutare quindi lo stato reale dell’immobile è consigliabile visionarlo di persona per assicurarsi che sia tutto in ordine.
Anche se con le aste in genere abbiamo a che fare con occasioni molto convenienti, se non poni abbastanza attenzione a ogni aspetto dell’oggetto dell’asta puoi sbagliarti ed entrare in possesso di un immobile che non rispecchia le tue aspettative e che avrai difficoltà a rivendere.
Devi verificare inoltre che il prezzo di vendita non sia troppo basso. In tal caso, potremmo trovarci di fronte a:
- una perizia troppo vecchia o poco precisa
- presenza di inquilini occupanti dell’abitazione
- fattori che incidono sulla redditività dell’operazione.
Devi pertanto ricordarti di:
- Controllare la perizia di stima (che costituisce parte integrante del bando e che riporta la situazione dell’immobile)
- valutare personalmente l’immobile per avere un’idea diretta delle sue caratteristiche
- visionare di persona il quartiere nel quale è situato l’immobile
- verificare se l’immobile viene venduto per l’intera proprietà o soltanto per una parte di esso
- verificare quali spese nascoste e diritti di terzi gravano sull’immobile
Al netto di tutti questi aspetti, comunque, partecipare alle aste è un ottimo modo per guadagnare dall’acquisto degli immobili. Tuttavia serve una buona esperienza per non prendere delle decisioni affrettate. L’immobile viene venduto secondo lo stato di diritto (ovvero alle sue condizioni attuali) e non ci si può rivelare con nessuno per eventuali incombenze nascoste. Per questo bisogna sapere quali aspetti verificare con esattezza, in modo da non trovarsi con un margine di guadagno molto inferiore a quello preventivato.
Solutions Immobiliare è a tua disposizione per metterti nelle condizioni di valutare sotto ogni aspetto gli immobili in vendita alle aste per calcolare quale può essere il valore effettivo del tuo investimento.
Ci occupiamo di seguire siti specializzati, siti dei Tribunali, del Notariato, per individuare le occasioni più vantaggiose alle quali partecipare.
Hai bisogno di una mano? Contattaci ora!