Aste con e senza incanto: come funzionano

Quando un debitore non fa fronte ai propri impegni, i creditori possono richiedere di procedere con l’esecuzione forzata per espropriarne i beni e metterli in vendita all’asta, allo scopo di rientrare in possesso di almeno parte del denaro a loro dovuto. L’esecuzione forzata può accadere sia ai privati che non riescono a rimborsare i propri debiti che alle aziende che vanno in fallimento, in questo caso parliamo di Procedure Concorsuali.

Nell’ordinanza di vendita si stabilisce il valore di vendita e si descrivono le condizioni nelle quali si trova il bene. Nell’avviso di vendita si precisano la modalità di presentazione delle offerte, la cauzione da versare e le informazioni sul giorno dell’asta, il prezzo base d’asta e tutte le indicazioni del bene posto in vendita. Il prezzo base con cui l’immobile viene messo in vendita viene stabilito da un perito nominato dal giudice.

L’asta immobiliare è la fase finale di una procedura esecutiva che porta alla vendita forzata di un bene materiale al fine di soddisfare le pretese di un creditore.

I beni all’asta possono essere acquistati da chiunque, ovviamente a eccezione del debitore stesso. Le vendite possono avvenire nelle modalità di asta con incanto e senza incanto.

Leggi come scoprire le aste immobiliari più convenienti.

Vendita di casa all’asta – Gli elementi

Il tribunale – dietro apposita perizia del perito – stabilisce il prezzo di vendita dell’immobile.

L’esperto evidenzia:

• lo stato di conservazione
• planimetria
• la presenza di eventuali abusi edilizi
• la presenza di debiti condominiali
• se l’immobile è occupato senza titolo (non opponibile alla procedura), la liberazione viene eseguita dal custode giudiziario a spese della procedura. In caso contrario, se l’immobile è occupato con titolo (opponibile alla procedura), l’aggiudicatario dovrà tenere conto del titolo rispettando le condizioni ed eventuale scadenza dello stesso titolo. In questo caso l’immobile viene acquistato occupato. Queste informazioni sono reperibili in perizia. Se dopo la scadenza del titolo/contratto l’inquilino non va via, a questo punto l’aggiudicatario – che nel mentre è diventato proprietario – può dare impulso alla giustizia affinché l’immobile venga liberato.

Il tribunale quindi rende pubblico con apposito documento tutti questi aspetti e segnala se l’immobile è abitato. Nell’ordinanza di vendita si indicano la natura dell’immobile, i dati di identificazione catastale, e il comune nel quale si trova l’immobile. Se l’immobile è ancora occupato si invia una lettera di diffida all’ex proprietario esecutato, con indicazione del termine ultimo entro cui lasciare l’immobile. Se la lettera non sortisce effetti si può fare seguire un avviso da un ufficiale giudiziario. Se anche così l’occupante oppone resistenza, l’ufficiale giudiziario può fare intervenire le forze dell’ordine per fare sgomberare i locali.

I partecipanti alla gara potranno presentare le offerte. In presenza di più offerte si apre la gara, che vede come vincitore colui che fa il rilancio più alto. In questo caso, allo scadere del minuto senza nuovi rilanci, l’immobile viene aggiudicato al miglior offerente.

Nell’avviso d’asta vengono indicati:

• indirizzo dell’immobile
• data, ora e luogo dell’asta
• modalità di vendita
• prezzo base
• rilancio minimo
• termine di presentazione delle offerte

Il delegato alla vendita è tenuto per legge a pubblicare sul sito del ministero l’annuncio di vendita almeno 45 giorni prima dell’esperimento di vendita.

Come funziona l’asta senza incanto

La vendita all’incanto è una forma che consiste in una vendita forzata in relazione a una gara di vendita con proposte successive, in conseguenza di una situazione di mancati pagamenti. I partecipanti producono varie offerte in successione. Il migliore offerente viene riconosciuto come vincitore, dopo un duplice annuncio del prezzo raggiunto, non seguono altre offerte dall’importo superiore.

Le aste senza incanto prevedono che i partecipanti facciano pervenire, entro la scadenza per il termine di acquisto, le offerte dentro una busta sigillata.
È possibile produrre un’offerta di acquisto da soli oppure attraverso un procuratore legale.
Per fare l’offerta è necessario presentare alla cancelleria del tribunale una dichiarazione comprendente:

• l’indicazione del prezzo offerto (che deve essere pari o superiore al valore di base);
• i tempi le modalità con cui effettuare il pagamento;
• altri elementi utili per la valutazione dell’offerta.

Non sempre, per partecipare in asta, l’assegno è del 10%, a volte è del 15% o addirittura il 20%, dipende dalla decisione presa dal giudice. Questa informazione è presente nell’avviso di vendita, A ogni modo il 10/15/20% dev’essere non minore all’offerta minima: ad esempio per un’offerta minima di 100.000 € l’assegno circolare o il bonifico per le aste telematiche non dovrà essere inferiore al 10/15/20%; quindi, se è il 10% l’assegno sarà di 10.000 €.
L’offerta non è accettabile quando:

• arriva dopo il termine stabilito
• è inferiore al prezzo base dell’immobile
• non viene presentata la cauzione del 10% del valore dell’immobile

L’offerta deve superare il 75% della somma della base d’asta per aggiudicarsi l’asta.

Se viene presentata un’unica offerta e questa è corretta, l’offerente si aggiudica l’asta. L’offerta minima più bassa del 25% rispetto al prezzo base d’asta è solo per le esecuzioni immobiliari, per quanto riguarda i concordati/fallimenti l’offerta minima è uguale al prezzo base d’asta, quindi prezzo base 100.000 € offerta minima 100.000 €, nelle esecuzioni prezzo base 100.000 € offerta minima 75.000 €

L’aggiudicatario è tenuto al saldo del prezzo anche con sottoscrizione di mutuo (occorre specificare in fase di domanda di partecipazione se si paga con mutuo), entro il termine stabilito nell’avviso di vendita. Esso consiste in un termine che può variare, nella prassi, da 60 a 120 giorni decorrenti dall’aggiudicazione, entro cui l’aggiudicatario deve versare la parte rimanente del prezzo affinché il giudice possa emettere il decreto di trasferimento. Il pagamento che non viene ultimato in tale arco temporale comporterà la relativa decadenza senza possibilità di proroga.

Come funziona l’asta con incanto

Le aste con incanto costituiscono delle vendite pubbliche aperte a tutti, nelle quali gli offerenti inviano la propria proposta in maniera pubblica e in presenza, presso la sede decisa.
L’asta con incanto si tiene soprattutto quando si vuole vendere il bene ricavando oltre il 50% del valore stesso dell’immobile in questione.
Quando la prima asta finisce deserta, il giudice dispone la gara in presenza di un giudice, anche per via telematica.
L’offerta che supera il prezzo base viene considerata valida, ma perde valore quando viene prodotta un’altra offerta di valore superiore. Gli offerenti infatti possono eseguire più rilanci e la gara si conclude quando trascorrono almeno tre minuti dall’ultima offerta. Con la pronuncia del decreto di trasferimento dell’immobile il procedimento è completo.

Nell’asta a incanto, l’aggiudicazione è provvisoria.
Dopo dieci giorni si può presentare una nuova offerta maggiore di un quinto rispetto a quella in precedenza vincente; il giudice quindi organizzerà una nuova gara con i partecipanti alla precedente. Colui che ha presentato l’offerta deve corrispondere l’importo mediante bonifico bancario o mutuo ipotecario entro il termine stabilito.
Tra l’Associazione italiana bancari (Abi) e i tribunali vige una convenzione per la concessione di mutui ipotecari agevolati, che coprono fino all’80% del prezzo di aggiudicazione dell’immobile.

Nella vendita con incanto si presentano diverse fasi:

• Ordinanza di vendita nella quale si presenta il prezzo base dal quale partire
• Presentazione di tutte le offerte (una volta promosse, non possono essere revocate)
• Esame delle offerte di acquisto pervenute
• Accettazione dell’offerta migliore
• Trasferimento dell’immobile

La vendita con incanto viene disposta dal giudice quando:

• non pervengono proposte di acquisto entro la scadenza oppure le offerte non sono efficaci
• quando l’offerta dell’unico offerente non è adeguata
• quando non si può tenere una gara tra i vari offerenti
• quando la vendita senza incanto non è possibile

Asta senza incanto e asta con incanto: le differenze

La normativa in fatto di aste proviene dagli articoli che vanno dal 474 al 632 del Codice di procedura civile, aggiornati dal decreto legge 3 maggio 2016, n. 59, convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119.

Con l’ordinanza di vendita, il giudice stabilisce:

• prezzo base
• udienza per la gara tra gli offerenti
• termini per la presentazione delle offerte
• scadenza entro cui pagare l’immobile, al netto della cauzione già versata

Nel frattempo il custode giudiziario si occupa di gestire l’immobile: tale carica fornirà informazioni sul bene a coloro interessati all’acquisto.

Le aste giudiziarie sono dei processi finalizzati alla vendita di beni pignorati e possono avvenire in modalità:

• con incanto
• senza incanto

La differenza tra le due modalità di aste consiste soprattutto nella modalità di partecipazione e aggiudicazione dell’immobile messo all’asta.

L’asta con incanto si tiene quando si pensa di vendere un immobile a un prezzo almeno del 50% del valore dello stesso bene.

La vendita senza incanto è una gara pubblica che si conclude quando nessun partecipante offre di più rispetto all’ultima offerta. L’offerta, per essere valida, deve essere almeno del 75% della base d’asta.

La vendita con incanto è provvisoria, mentre la vendita senza incanto è una aggiudicazione definitiva.

Aste senza incanto – Come si svolge la vendita senza incanto

Le aste senza incanto – la modalità più diffusa al giorno d’oggi, regolata dal Codice Civile (artt. 571 e ss. c.p.c.) – consistono nel depositare l’offerta in busta chiusa presso il professionista delegato alla vendita che organizza l’asta. Si tratta di una offerta segreta (nessuno degli altri partecipanti può conoscerne l’importo fino a quando la busta non viene aperta) e irrevocabile (l’aggiudicatario non può esimersi dall’impegno di acquisto).
Le offerte non sono valide se inferiori di oltre un quarto del prezzo base. La base è costituita dall’importo di offerta più alto. In caso di ripensamenti, si perde la cauzione, versata al momento della presentazione dell’offerta.

La busta deve contenere:

• domanda di partecipazione
• marca da bollo da 16 euro
• assegno circolare a titolo cauzionale
• documenti carta identità e codice fiscale dell’offerente

Ovviamente ai fini dell’asta occorre che le offerte siano superiori alla base d’asta o all’offerta precedente.

Con l’asta senza incanto può avvenire che:

• venga presentata un’unica offerta: se vi è una unica offerta aumentata di un quinto oppure pari al prezzo base (ammesso che il creditore sia d’accordo), si esegue l’aggiudicazione dell’immobile. Il Giudice emette il Decreto di trasferimento, annullando così eventuali pignoramenti e iscrizioni ipotecarie, ordinando la liberazione dell’immobile. Se l’offerta è inferiore non oltre di 1/4 del prezzo base di vendita, e non sono state presentate istanze di assegnazione, si può approvare la vendita se si reputa che non vi sia realistica possibilità di ottenere un prezzo più alto con una ulteriore vendita.
• sono state presentate più offerte: si avvia la gara per l’offerta più alta. L’immobile verrà aggiudicato, al termine dei rilanci, a chi avrà effettuato l’offerta più alta.
• non vengono presentate offerte: il Giudice può decretare un nuovo tentativo di vendita con riduzione del prezzo del 25%

L’offerta proposta è irrevocabile, a meno che il Giudice non decreti l’incanto oppure siano trascorsi 120 giorni dalla presentazione senza che sia stata accolta.

Nell’asta senza incanto l’aggiudicazione è sempre definitiva e chi si aggiudica l’immobile deve, entro i termini stabiliti, versare il saldo tramite bonifico o aprendo un mutuo ipotecario, pena la perdita della cauzione e la mancata aggiudicazione ai sensi degli artt. 587 e 574 del c.p.c. La Banca comunque eroga un prestito il cui importo va a coprire fino all’80% del prezzo di aggiudicazione del bene immobile. L’acquirente quindi deve essere in grado di sopperire con propri mezzi alla differenza.

Chiunque, a eccezione del debitore, può partecipare all’asta senza incanto. Se l’asta senza incanto va deserta, il giudice dispone una nuova asta con incanto. Questa si conclude dopo tre minuti dall’ultima offerta seguita da nessun rilancio.

Aste con incanto – Come si svolge la vendita con incanto

Nella vendita con incanto, la presentazione dell’offerta deve avvenire in busta chiusa: esse deve oltre alla domanda di partecipazione, marca da bollo un assegno circolare pari almeno al 10% dell’offerta, questo assegno viene versato a titolo cauzionale. Le modalità e i luoghi di deposito sono identiche a quella senza incanto. Nella vendita con incanto in pratica non si offre, ma si chiede di partecipare ad un’asta pubblica.

Oltre alla cauzione, deve essere presentato assegno circolare non trasferibile intestato alla procedura esecutiva, completo di indicazione del relativo numero di ruolo.
Le buste di offerta si aprono davanti a tutti i partecipanti, a questo punto si da inizio la gara partendo dall’offerta più alta. Non esiste infatti una regola di segretezza e la domanda di partecipazione consiste in una istanza.

Se all’asta partecipa una sola persona, e questa rispetta le caratteristiche dell’asta, l’offerente vince.
Se è presente soltanto una offerta ed è inferiore al 20% del prezzo base, il giudice si confronta con il creditore per comprendere se quell’offerta è accettabile per le sue aspettative. A questo punto sceglie se aggiudicare l’immobile oppure indire una nuova asta senza incanto.

Se nessuno partecipa all’asta e finisce deserta, il giudice può indire una nuova asta senza incanto con prezzo ribassato del 20%, assegnare il bene al legittimo creditore, oppure avviare l’amministrazione giudiziaria del bene.)

É possibile non partecipare all’incanto, ma verrà trattenuto 1/10 della cauzione versata (art. 580 c.p.c.) .

Nella vendita con incanto l’aggiudicazione è provvisoria: entro 10 giorni dall’aggiudicazione si possono presentare offerte d’acquisto maggiori di un quinto al prezzo ottenuto nell’incanto. Se in 10 giorni nessuno presenta nuove offerte, l’aggiudicazione diviene definitiva, l’aggiudicatario versa l’importo pattuito nei tempi previsti.

L’aggiudicatario non entra comunque subito in possesso dell’immobile: prima di ciò deve trascorrere un certo lasso di tempo per espletare le formalità burocratiche necessari a cancellare ipoteche e pignoramenti a carico dell’immobile. Se dopo tre tentativi di asta la vendita non va a buon fine, il giudice può decretare una quarta asta dal prezzo di vendita ridotto fino al 50%.

Asta deserta: cosa succede?

L’asta deserta è una situazione nella quale non è presente nessun offerente, sia nel caso di asta con incanto che di senza incanto., interessato ad acquistare il bene, nemmeno per l’offerta minima. Il giudice dell’esecuzione, in caso di asta deserta, redige un verbale in cui attesta la mancanza di offerenti e fissa una nuova udienza di vendita, riproponendo lo stesso immobile a un prezzo diminuito di un quarto rispetto rispetto al primo tentativo di vendita. Se anche alla seconda asta non si presenta nessun potenziale acquirente interessato, si organizza una terza sessione e il prezzo base scende ulteriormente.

La legge 162/2014 stabilisce che, quando non è realistico aspettarsi un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, bisogna procedere con la chiusura anticipata del provvedimento. Questo scenario è stato previsto dal legislatore per limitare i fenomeni di speculazione edilizia che vedevano dei soggetti accordarsi per fare andare l’asta deserta al fine di ricavare un prezzo molto vantaggioso per gli acquirenti e insoddisfacente per le pretese dei creditori.

Quando il giudice stabilisce che, a seguito dei ribassi di prezzo svolti nelle precedenti sessioni d’asta, non è più realisticamente possibile ottenere una somma tale da soddisfare le pretese dei creditori, comporterà l’estinzione della procedura esecutiva. Una volta che la procedura viene estinta, il bene oggetto del pignoramento viene liberato e torna nella disponibilità del debitore.

Per i beni mobili (quelli che possono essere dislocati) sono previsti tre tentativi d’asta al massimo.
Anche se non è presente un limite di legge che impone un massimo di tre tentativi d’asta per le case, può accadere che il giudice, dopo tre tentativi andati a vuoto, sancisca di non procedere con un ulteriore tentativo e di chiudere la procedura. Questo è il caso ad esempio di quando il prezzo è calato così tanto che il ricavato dalla vendita in ogni caso non sarebbe sufficiente a soddisfare nemmeno in parte le pretese dei creditori. Tuttavia non è detto che dopo il terzo tentativo andato in fumo la casa torni in possesso del debitore. Il giudice può autorizzare un quarto tentativo, con il prezzo che si abbassa del 50% rispetto a quello precedente.

Vendita sincrona mista

La vendita sincrona mista è un incrocio tra l’opzione di svolgimento dell’incanto o la gara nella vendita senza incanto. Essa prevede la possibilità di presentare rilanci, telematicamente oppure davanti al giudice o al referente della procedura.

Come decidere quanto offrire nelle aste immobiliari

Per valutare quanto conviene offrire nelle aste immobiliari, ricordati di consultare la perizia dell’immobile, disponibile presso la cancelleria del tribunale, nei siti internet dedicati, nell’ufficio del professionista che segue l’asta.
Per visionare di persona l’immobile, bisogna consultare il custode giudiziario dell’immobile per concordare un appuntamento.

Devi sapere che un’asta non viene vinta automaticamente da chi offre l’importo maggiore.
Quando vengono aperte le buste, la persona che ha sottoposto l’importo maggiore viene riconosciuto come aggiudicatario provvisorio (asta con incanto). Dopo 10 giorni l’aggiudicazione diviene definitiva. In questo lasso di tempo gli altri partecipanti possono sottoporre nuove offerte d’acquisto superiori di un quinto al prezzo raggiunto nell’incanto.

Se qualcuno provvede a proporre un’offerta superiore di un quinto, il giudice predispone una nuova asta nella quale il prezzo di partenza è l’ultimo offerto in quella precedente, alla quale possono partecipare tutti gli offerenti precedenti. A questo punto potrai di nuovo partecipare ma proponendo un’offerta maggiorata almeno di un quinto.

In alcuni casi oltre al prezzo di aggiudicazione, bisogna versare un’ulteriore somma a titolo di fondo spese pari al 15% dell’importo offerto per svolgere le formalità necessarie a trasferire la proprietà dell’immobile senza formalità pregresse come ipoteche o pignoramenti. Chi acquista l’immobile deve tenere in conto la possibilità di dover corrispondere gli oneri condominiali per l’anno in corso e precedente, non saldati dal proprietario precedente e quelli in corso. Le spese di condominio anteriori, invece, restano a carico del vecchio proprietario.
Inoltre, se l’immobile viene venduto occupato, l’acquirente potrebbe dover sostenere le spese per una procedura esecutiva per la liberazione coattiva dell’immobile, oltre a eventuale spese per rendere ottimali le condizioni dello stabile, qualora i precedenti inquilini lo abbiano danneggiato.

In ogni caso, è sempre meglio partecipare a un’asta in compagnia di un professionista, in grado di guidarti nella corretta valutazione dell’immobile e della documentazione richiesta dalla procedura di gara.
Stralciami è pronta ad aiutarti, contattaci ora!