Se stai pensando di affittare una casa e hai dubbi su come gestire le spese condominiali con l’inquilino, questo articolo ti fornirà tutte le informazioni necessarie. Capire come è strutturata la ripartizione delle spese condominiali è essenziale per evitare fraintendimenti e garantire una gestione corretta e trasparente dell’affitto dell’immobile.
Quali sono le spese condominiali?
Per comprendere appieno quali siano le spese condominiali a carico di tutti i condomini, è essenziale fare riferimento all‘articolo 1117 del Codice Civile il quale definisce le parti comuni dell’edificio. Queste includono:
- strutture fondamentali: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri portanti, i pilastri e le travi essenziali per la stabilità dell’intera struttura.
- superfici comuni: i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate visibili esternamente.
- aree e servizi condivisi: spazi destinati a parcheggio, locali per i servizi comuni come la portineria (compreso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti utilizzati in comune.
- impianti e infrastrutture: gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici, fognari, e i sistemi centralizzati per gas, elettricità, riscaldamento, condizionamento dell’aria, ricezione radiotelevisiva e accesso a flussi informativi via satellite o cavo, fino al punto di distribuzione ai singoli condomini o all’utente finale.
Queste definizioni sono cruciali per stabilire le responsabilità condivise tra tutti i proprietari delle unità immobiliari nel condominio.
È importante notare che le parti comuni sono destinate all’uso e al beneficio collettivo dei condomini, indipendentemente dal fatto che ne facciano un uso continuo o periodico.
Spese condominiali ordinarie e straordinarie
Le spese condominiali si suddividono in ordinarie e straordinarie. Le prime riguardano le spese ricorrenti e necessarie per il mantenimento ordinario dell’edificio, come la pulizia delle scale, l’illuminazione dei locali comuni, e la manutenzione degli impianti di base. Le spese straordinarie, invece, sono quelle impreviste o comunque sia non ricorrenti, come la ristrutturazione della facciata o la sostituzione di parti strutturali dell’edificio. Queste spese vengono discusse e deliberate in assemblea condominiale, dove vengono stabilite le quote di contribuzione di ciascun condomino in base ai millesimi condominiali di proprietà.
È importante che proprietario e inquilino siano consapevoli di entrambi i tipi di spese per una corretta suddivisione delle spese.
Quali sono le spese condominiali a carico del proprietario?
Quando un immobile affittato fa parte di un condominio, le regole per la suddivisione delle spese sono ben delineate: la manutenzione straordinaria è responsabilità del proprietario, mentre quella ordinaria spetta all’inquilino.
Per essere più specifici, l’affittuario è tenuto a coprire spese come pulizia, elettricità, gas, riscaldamento del condominio, e gestione dell’ascensore, oltre a piccole riparazioni negli spazi comuni. Se c’è un servizio di portineria, l’affittuario contribuisce al 90% delle relative spese.
D’altra parte, il proprietario è responsabile per le spese significative come la manutenzione straordinaria dell’ascensore, la sostituzione degli impianti di riscaldamento e illuminazione delle parti comuni, e la ristrutturazione di elementi come grondaie, corrimano e pavimenti. Il 10% delle spese di portierato è a suo carico, così come i lavori per adeguamento sismico e per migliorare l’efficienza energetica. Se esiste una polizza assicurativa per il condominio, il proprietario è obbligato a coprirne il costo.
È importante sottolineare che il proprietario rimane l’unico responsabile nei confronti del condominio per tutte le spese. Se l’affittuario non paga la sua quota, il proprietario è tenuto a saldare il debito e può poi recuperare l’importo dall’affittuario o avviare il procedimento di sfratto dopo due mesi di ritardo nel pagamento.
Cosa fare se il proprio inquilino non paga le spese condominiali?
In base a quanto stabilito negli articoli 1123 e seguenti del Codice Civile quando un immobile in un edificio condominiale viene affittato, le spese condominiali ordinarie sono di responsabilità dell’affittuario, come stabilito negli articoli.
Nel caso in cui l‘inquilino non rispetti pagamento delle spese ordinarie, l’amministratore di condominio può legalmente richiedere il pagamento al proprietario dell’immobile. Questo perché ogni proprietario di un’unità immobiliare all’interno del condominio è comproprietario delle parti comuni e pertanto è obbligato per legge a contribuire alle spese per la loro manutenzione.
Secondo le disposizioni normative, l’amministratore ha fino a 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio gestionale in cui sono state contabilizzate le spese non pagate per riscuotere il debito.
Una volta che il proprietario ha saldato il debito con l’amministrazione condominiale, egli ha il diritto di rivalersi sul locatario per il pagamento delle spese condominiali non corrisposte. I tempi di pagamento che il locatario deve rispettare sono generalmente definiti nel contratto di locazione, dove si stabiliscono le scadenze e le modalità di pagamento delle spese accessorie, tra cui le spese di condominio.
In mancanza di specifiche nel contratto di locazione, il locatario è tenuto a rispettare i termini indicati dall’amministrazione condominiale per il pagamento delle spese, al fine di evitare ulteriori sanzioni o conseguenze legali.
La figura dell’amministratore di condomino
L‘amministratore condominiale è il principale responsabile della raccolta e dell’utilizzo dei fondi all’interno di un condominio. A lui spetta redigere i contratti di fornitura, gestire le negoziazioni con il personale tecnico per le pulizie e le riparazioni, nonché assicurarsi che tutte le necessità del condominio siano soddisfatte. Questo professionista, compensato dai proprietari, è incaricato anche di garantire trasparenza ed equità nella gestione delle spese, mantenendo una contabilità accurata e fornendo regolari rendiconti durante le assemblee condominiali.
Spese condominiali: come non farsi fregare
Quando si vive in un condominio, è essenziale essere consapevoli dei propri diritti e doveri per evitare sorprese spiacevoli con le spese condominiali. Per non farsi fregare, è importante comprendere chiaramente quali spese sono ordinarie e quali sono straordinarie, secondo quanto stabilito dal Codice Civile. Come abbiamo detto, le spese ordinarie riguardano la manutenzione e la gestione quotidiana delle parti comuni, come la pulizia delle scale e le piccole riparazioni. D’altra parte, le spese straordinarie comprendono interventi più significativi, come la ristrutturazione delle facciate o la sostituzione di impianti complessi.
È fondamentale partecipare attivamente alle assemblee condominiali per essere informati e contribuire alle decisioni che riguardano le finanze del condominio. Inoltre, è consigliabile leggere attentamente il regolamento condominiale e, se necessario, consultare un esperto per chiarimenti. Mantenere una comunicazione aperta con l’amministratore condominiale e gli altri condomini può aiutare a prevenire malintesi per quanto riguarda il pagamento delle spese condominiali.