In questo articolo, risponderemo alle domande più frequenti riguardanti la sublocazione in ambito di affitti brevi, con un particolare focus sulle regole che è necessario conoscere per evitare di incorrere in problemi fiscali.
Il contratto di sublocazione per gli affitti brevi
Secondo l‘art. 1594 del Codice Civile, la sublocazione è un contratto in cui un inquilino (conduttore) concede a un terzo (subconduttore) l’uso di un immobile che ha in locazione da un proprietario (locatore), sulla base di un contratto di locazione preesistente.
I tre soggetti coinvolti sono:
- Il proprietario dell’immobile (locatore);
- L’inquilino (conduttore);
- Il subconduttore, o più comunemente, l’inquilino del subaffitto.
Un esempio tipico potrebbe essere quello di un contratto di locazione stipulato con uno studente universitario: il proprietario affitta l’immobile allo studente, che può poi subaffittarlo, per brevi periodi, ad altri studenti durante i periodi in cui non lo utilizza, o affittare singole stanze.
In pratica, la sublocazione è un contratto separato rispetto al contratto principale di locazione, stipulato tra il locatore e il conduttore.
Quando è vietata la sublocazione?
In generale, possiamo dire che la sublocazione è vietata quando il contratto di affitto originale non prevede esplicitamente questa possibilità.
Molti contratti di locazione, infatti, contengono una clausola che proibisce espressamente la sublocazione, poiché il locatore (proprietario dell’immobile) preferisce avere maggiore controllo su chi abita nell’appartamento.
Inoltre, anche nel caso in cui il contratto non contenga questa specifica clausola, la sublocazione diventa illegale se viene fatta senza il consenso scritto del proprietario.
In altre parole, se il locatario (inquilino) affitta l’immobile a terzi senza chiedere il permesso al proprietario, potrebbe violare le condizioni del contratto fino alla risoluzione del contratto stesso.
Subaffittare senza avvertire il proprietario
Quando il conduttore informa il proprietario della sua intenzione di sublocare l’immobile, il locatore ha la possibilità di approvare o rifiutare tale richiesta.
Se, tuttavia, il conduttore decide di affittare l’immobile in toto senza aver ottenuto il consenso esplicito del proprietario, quest’ultimo ha il diritto di chiedere immediatamente il rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino. Inoltre, se sussistono i presupposti, il proprietario può richiedere un risarcimento danni.
La mancata richiesta di consenso preventivo al proprietario non comporta automaticamente la risoluzione del contratto di locazione principale. È necessario fornire una prova concreta e specifica dell’entità dell’inadempimento, come previsto dall’art. 1455 del Codice Civile.
Chi è in affitto può subaffittare?
Chi è in affitto può subaffittare, ma solo se il contratto di locazione lo consente.
Se il contratto non esclude esplicitamente la sublocazione, l’inquilino può subaffittare, ma solo con il consenso del locatore.
In ogni caso, è fondamentale che tutte le parti coinvolte (inquilino, sublocatore e locatore) siano d’accordo sulle modalità e le condizioni del subaffitto.
Nel caso in cui il locatore non acconsenta alla sublocazione, l’inquilino potrebbe valutare altre soluzioni legali, come l’affitto a breve termine, ma sempre nel rispetto delle normative.
Quali sono le nuove regole fiscali per gli affitti brevi?
Le nuove regole fiscali per gli affitti brevi sono state introdotte per cercare di regolarizzare un mercato che, per troppo tempo, è sfuggito al controllo fiscale.
Dal 2017, gli affitti brevi sono soggetti a una tassazione semplificata, ma con l’introduzione della Legge di Bilancio 2021, sono state stabilite nuove modalità di gestione fiscale.
Gli affitti brevi sono ora tassati come redditi diversi, con un’imposta sostitutiva del 21%.
Inoltre, i proprietari di immobili che affittano a breve termine sono obbligati a registrare i contratti tramite la piattaforma online dell’Agenzia delle Entrate.
Le piattaforme stesse sono tenute a comunicare i dati fiscali degli host e a trattenere e versare la tassa direttamente all’Agenzia delle Entrate.
In caso di mancata dichiarazione, i proprietari sono passibili di sanzioni.
Le caratteristiche degli gli affitti brevi
L’affitto breve è un contratto di locazione a uso abitativo, della durata massima di 30 giorni, stipulato da privati senza scopo d’impresa. Se nello stesso anno si affittano più di quattro unità, l’attività diventa imprenditoriale.
La locazione breve si distingue per la sua brevità, a differenza di altre forme come la locazione turistica o transitoria. È regolata dal D.L. 50/2017, modificato dalla Legge di Bilancio 2024 e dalla Manovra finanziaria 2025.
Nel caso di sublocazione breve, si applicano le regole delle sublocazioni ordinarie, con l’eccezione della registrazione, che non è richiesta. Se la durata complessiva degli affitti supera i 30 giorni, è obbligatoria la registrazione del contratto.
Affitti brevi 2025: le nuove regole
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto modifiche nella regolamentazione degli affitti brevi. Le principali novità comprendono:
- L’aliquota sostitutiva per calcolare l’imposta nel caso di adesione al regime della cedolare secca.
- L’obbligo di dotare gli immobili del Codice Identificativo Nazionale (CIN).
- Nuovi adempimenti per gli intermediari immobiliari non residenti.
- L’obbligo di installare dispositivi per rilevare fughe di gas e altre sostanze nocive.
Conclusioni
In generale, è fondamentale sempre verificare le condizioni del contratto di locazione e, se necessario, ottenere il consenso scritto del locatore. Inoltre, è essenziale rispettare le nuove normative fiscali sugli affitti brevi per evitare sanzioni.
Infine, ricordiamo che, in caso di sublocazione, la registrazione del contratto è spesso una buona pratica, se non obbligatoria, per tutelarsi da possibili problematiche future.