Vendere un locale condominiale è una possibilità che può emergere quando determinati spazi all’interno di un condominio perdono la loro funzione originaria. Tuttavia, la vendita di tali locali richiede l’unanimità dei consensi da parte di tutti i condomini, poiché queste aree sono considerate parti comuni dell’edificio.
Di seguito, esploreremo in dettaglio cosa implica la vendita di un locale condominiale, le normative legali coinvolte e le alternative come la locazione.
Cosa si intende per locale condominiale?
Un locale condominiale è uno spazio all’interno di un condominio destinato a un uso comune. Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, le parti comuni di un edificio comprendono, ad esempio, scale, cortili, portoni e locali destinati a servizi come la portineria.
Questi spazi sono di proprietà collettiva, suddivisa tra i condomini in base alle quote millesimali.
Le parti comuni
L’area condominiale è di proprietà di tutti i condomini, con il diritto di proprietà suddiviso tra i proprietari delle singole unità immobiliari. Le parti comuni si dividono in tre categorie principali:
- Parti essenziali dell’edificio destinate all’uso comune, come scale, fondamenta, portoni, portici, cortili e facciate.
- Aree destinate a servizi comuni, come parcheggi, portinerie, lavanderie e sottotetti.
- Opere e manufatti a servizio comune, tra cui ascensori, cisterne, pozzi, impianti idrici e sistemi di distribuzione per le utenze, inclusi gli impianti televisivi.
Normative e procedura di vendita
Per vendere un locale condominiale, è necessario ottenere l’accordo unanime di tutti i condomini, poiché la proprietà del locale è ripartita tra di loro. Tale consenso deve essere formalizzato durante un’assemblea condominiale straordinaria. L’assenza di un consenso unanime rende nullo qualsiasi contratto di vendita.
Una sentenza rilevante della Corte di Cassazione (n. 9361/2021) ha ribadito l’importanza di questa unanimità, soprattutto per locali considerati necessari all’uso comune.
Il processo di vendita si conclude con un rogito notarile, che formalizza la transazione. Anche nei condomini minimi, ossia quelli con un numero ridotto di condomini (non superiore ad otto), si applicano le stesse regole, richiedendo il consenso di tutti i proprietari.
Locazione come alternativa alla vendita
Se la vendita non è un’opzione praticabile, il condominio può decidere di locare il locale a terzi. La decisione di affittare un locale condominiale è presa dall’assemblea condominiale. Per locazioni di durata inferiore ai nove anni, è sufficiente il consenso della maggioranza dei condomini, purché rappresentino più della metà del valore dell’edificio. Per locazioni superiori ai nove anni, è necessario il consenso unanime.
I proventi derivanti dalla locazione vengono ripartiti tra i condomini in base alle quote millesimali, così come le spese legate alla gestione del locale.
Conclusioni
Vendere un locale condominiale può essere un’opzione vantaggiosa, ma richiede determinate condizioni. Se la vendita non è fattibile, la locazione del locale rappresenta un’alternativa valida che permette di generare reddito per il condominio.
È essenziale consultare un esperto legale per garantire che tutte le procedure siano rispettate e per evitare eventuali controversie future.